BTW en een vakantiewoning, hoe zit dat?

In de betreffende zaak bij de Hoge Raad ging het om een vakantiewoning die werd verhuurd via een bemiddelingsorganisatie. De eigenaar verhuurde de vakantiewoning in een jaar een aantal nachten aan derden, gebruikte hij de vakantiewoning een aantal nachten ook zelf en de overige nachten was er sprake van leegstand.  

De eerste vraag was hoe er bij de berekening van het privégebruik om moet worden gegaan met de nachten dat er sprake was van leegstand? 

Beschikken over eigen woning

Het maakt daarbij volgens de Hoge Raad uit of u als eigenaar op elk moment naar eigen zeggen kan beschikken over de vakantiewoning. Of dit zo is, dient u te bepalen op basis van de feiten en omstandigheden in uw specifieke geval. Daarbij zijn bijvoorbeeld ook de bepalingen en voorwaarden van een ingeschakelde bemiddelingsorganisatie van belang. 

Als u naar eigen goeddunken voor privégebruik kunt beschikken over de vakantiewoning?
Dan moet u bij de berekening voor het privégebruik rekening houden met de leegstandperiode. Is dat niet het geval, dan hoeft u daar geen rekening mee te houden. 

BTW-tarief

De tweede vraag was tegen welk BTW-tarief u de correctie moet berekenen. De verhuur van de vakantiewoning gaat tegen 9%. De Hoge Raad stelt echter dat privégebruik niet gelijk te stellen is aan verhuur. De Hoge Raad geeft aan dat u bij de berekening voor het privégebruik moet uitgaan van 21% BTW.  

BTW-correctie bepalen

Hoe bepaalt u nu concreet de BTW-correctie voor het privégebruik?
Hierbij geven wij een voorbeeld dat ontleend is aan het arrest van de Hoge Raad; 

U verhuurde in 2021 een vakantiewoning via een bemiddelingsorganisatie. In 2021 verhuurde u de vakantiewoning 103 nachten aan derden, gebruikte u de vakantiewoning 73 nachten zelf en de overige 189 nachten in 2021 stond de vakantiewoning leeg. 

De kosten voor de vakantiewoning in 2021 bedroegen € 21.736. 

Stel dat u in dat jaar niet op elk moment naar eigen goeddunken de vakantiewoning kon gebruiken. In dat geval berekent u het privégebruik als volgt: 

Aantal dagen privé gebruikt (73) gedeeld door totaal aantal dagen in een jaar (365) maal de kosten in een jaar (€ 21.736) maal het hoge BTW-tarief (21%) is € 912. 

U moet dan in 2021 dus € 912 aan omzetbelasting in verband met privégebruik in uw BTW-aangifte opgeven. 

Stel dat u in dat jaar wel op elk moment naar eigen goeddunken de vakantiewoning kon gebruiken. In dat geval berekent u het privégebruik als volgt:  

Aantal dagen privé gebruikt (73) gedeeld door totaal aantal dagen dat de vakantiewoning werd verhuurd (103) plus het aantal dagen dat u er privé gebruik van maakte (73) in een jaar (in totaal 176) maal de kosten in een jaar (€ 21.736) maal het hoge BTW-tarief (21%) is € 1.893.  

U moet dan in 2021 dus € 1.893 aan omzetbelasting in verband met privégebruik in uw BTW-aangifte opgeven. 

Verschil

Het verschil is dus dat wanneer u niet naar eigen goeddunken de vakantiewoning kunt gebruiken deelt door het totaal aantal dagen van een jaar. Wanneer u de vakantiewoning wel naar eigen goeddunken kunt gebruiken u deelt door het aantal dagen dat de vakantiewoning was verhuurd in een jaar plus het aantal dagen privégebruik. 

Contact

Wij zijn u graag van dienst om de btw-gevolgen van uw vakantiewoning in kaart te brengen.