Strengere regels voor de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting

Wat verandert er?

Tot nu toe konden bedrijven onroerend goed afsplitsen zonder overdrachtsbelasting te betalen, zolang ze aan bepaalde voorwaarden voldeden. De nieuwe regels maken dit lastiger. De belangrijkste veranderingen zijn:

1. Ondernemingseis: De partij die vastgoed verkrijgt, moet een onderneming of een zelfstandig onderdeel daarvan krijgen.
2. Voortzettingseis: De verkrijgende partij moet de onderneming minstens drie jaar voortzetten.
3. (Soort)gelijk belangeis: Aandeelhouders moeten een vergelijkbaar belang houden in de (af)gesplitste onderneming. Zo kan vastgoed niet zomaar belastingvrij worden verplaatst.
4. Aanhoudingseis: De aandelen van de verkrijgende onderneming mogen drie jaar lang niet worden verkocht.

Door deze strengere regels wordt het lastiger om vastgoed binnen een bedrijfsgroep te herstructureren zonder overdrachtsbelasting verschuldigd te zijn. De overheid wil hiermee voorkomen dat vastgoed fiscaal gunstig wordt overgedragen zonder een echte bedrijfseconomische reden.

Wat betekent dit voor ondernemers?

Voor rechtspersonen met (bedrijfs-)panden heeft dit grote gevolgen. Denk aan een holding met vastgoed en een werkmaatschappij met de onderneming. Waar het voorheen relatief eenvoudig was om de structuur aan te passen zonder overdrachtsbelasting, wordt dat vanaf 1 juli 2025 ingewikkelder.

Bij bedrijfsopvolging, zoals wanneer een kind het bedrijf overneemt, kon het vastgoed eerder zonder belasting worden afgesplitst naar een nieuwe vennootschap. Dat wordt nu moeilijker: de vrijstelling geldt alleen als het vastgoed onderdeel blijft van een actieve onderneming en de nieuwe vennootschap de onderneming minstens drie jaar voortzet. Afsplitsen naar een aparte vastgoed-bv zonder onderneming valt dus niet meer onder de vrijstelling.

Uitzondering voor ruziesplitsingen

Een uitzondering blijft bestaan voor situaties waarin aandeelhouders zakelijk uit elkaar gaan (zogenoemde ruziesplitsingen). Hier blijft een splitsing zonder overdrachtsbelasting mogelijk, zolang de aandeelhouders hetzelfde belang in het vastgoed behouden als vóór de splitsing.

Wat kunt u doen?

De nieuwe regels brengen extra complexiteit met zich mee en kunnen onverwachte extra fiscale lasten opleveren. Als u vastgoed bezit en plannen heeft om uw structuur te wijzigen, is het verstandig om vóór 1 juli 2025 in actie te komen.

Heeft u vragen? Neem dan gerust contact op met onze fiscalisten.