Tips voor de woningeigenaar

Koop (eerste) eigen woning na 2020

Jongeren die minstens 18 jaar zijn en nog geen 35 jaar, krijgen vanaf 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van een eigen woning. De vrijstelling is eenmalig. Dit betekent dat indien deze jongeren al een koopwoning bezitten, ze toch recht hebben op de vrijstelling als ze een andere woning kopen. Voorwaarde is dat men de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. De vrijstelling betekent een besparing van 2% overdrachtsbelasting.

Koop tweede woning nog dit jaar

De overdrachtsbelasting op woningen die een koper niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, stijgt volgend jaar naar 8%. Dit betekent een stijging van 6%-punt ten opzichte van 2020. De verhoging is bedoeld om beleggen en speculeren op de woningmarkt tegen te gaan en zodoende woningen betaalbaar te houden. De maatregel betekent bijvoorbeeld dat een vakantiewoning belast wordt met 8% overdrachtsbelasting, maar ook de woning die een bedrijf koopt als belegging of de woning die een ouder koopt voor een kind.

Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning

Voor 2020 bedraagt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning € 103.643. Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning. De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn (als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan). Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Tip! De schenking leidt bij u tot een lager belastbaar vermogen in box 3. Schenkt u nog in 2020, dan bespaart u in 2021 belasting in box 3.

Los uw geringe hypotheekschuld af

Als u geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoeft u slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook uw box 3-vermogen lager wordt en u dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet u dan wel zorgen dat u uiterlijk 31 december 2020 aflost.

Let op! Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Uw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op! Bedenk vooraf of u mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Indien u later opnieuw een hypotheek voor uw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.

Betaal hypotheekrente vooruit

Valt uw inkomen in 2021 in een lager tarief dan in 2020 en/of wilt u uw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2020 uw hypotheekrente vooruit te betalen. Uw hypotheekrente wordt in 2020 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en uw box 3-vermogen zal per 1 januari 2021 lager zijn.

Let op! U mag maximaal de in 2020 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2021 in 2020 in aftrek brengen.

Let op! Trekt u de hypotheekrente in 2020 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaalt u in ieder geval een voordeel van 3%-punt. Het maximum waartegen u de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2021 namelijk verder verlaagd van 46% naar 43%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal worden afgebouwd naar 37,05% in 2023. Ook het tarief van de 1e schijf daalt in 2021, namelijk van 37,35% naar 37,1%.

Plan aankoop/verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Verkoopt u uw eigen woning, laat dan de overdracht bij de notaris na 1 januari 2021 plaatsvinden. Als u de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze pas na 1 januari 2021 in box 3. Draagt u uw eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2021 en wendt u de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2021 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.

Idem voor de aankoop van een eigen woning: betaalt u deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan is het financieel voordeliger de overdracht nog dit jaar te laten plaatsvinden.

Let op! Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de (ver)koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft. Let ook op eventuele overdrachtsbelasting aspecten, zie de betreffende tips hiervoor.

Verhuur tweede woning aan uw kind(eren)

Heeft u al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschikt u over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Uw kinderen hebben waarschijnlijk recht op huurtoeslag, dus u kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. Die moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor uw kinderen, dan kunt u een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 5.515 per kind is in 2020 onbelast. Let op! Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!

Een extra voordeel voor u is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde vanwege de verhuurde staat van de woning.

Let op! De aankoop van een woning voor uw kinderen is vanaf 2021 belast met 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2% in 2020. Koop een woning voor uw kinderen daarom zo mogelijk nog dit jaar.