Schenking van een woning vs. schenkbelasting

Schenken van de woning zelf

Als de woning zelf wordt geschonken, geldt de WOZ-waarde als grondslag waarover Schenkbelasting verschuldigd is. Bij een (met huurderbescherming) verhuurde woning mag zelfs worden uitgegaan van een lagere waarde, de zogenaamde leegwaarderatio. 

Hieronder komen wij kort terug op de aangekondigde aanpassing van de leegwaarderatio met ingang van 1 januari 2023.

Voorbeeld

De ouders verhuren een woning aan derden. De ouders willen de verhuurde woning gaan schenken aan hun zoon. De zoon wordt eigenaar en ontvangt de huurinkomsten.

De WOZ-waarde bedraagt € 400.000.

De werkelijke waarde is € 500.000.

Rekening houdend met de huuropbrengsten van € 24.000 per jaar geldt een leegwaarderatio in 2022 van 78% van  400.000, dat is € 312.000.

De ouders schenken de woning in 2022 voor € 312.000. Over € 312.000 is Schenkbelasting verschuldigd.

Als de ouders de verhuurde woning pas in 2023 schenken, dan zal -op basis van de huidige WOZ-waarde van € 400.000 en de nieuwe leegwaarderatio percentages (zie hieronder)- Schenkbelasting verschuldigd zijn over € 400.000.

Verkoop van de woning tegen een lagere waarde dan de werkelijke waarde

De Belastingdienst nam een ander standpunt in zodra de woning werd verkocht tegen een lagere waarde dan de marktwaarde. De marktwaarde was volgens de Belastingdienst de waarde waarover Schenkbelasting verschuldigd was en niet de WOZ-waarde. De toelichting op het aangiftebiljet schenkbelasting ging ook van deze zienswijze uit.

Inmiddels is op basis van het Besluit van 15 juni 2022 duidelijk geworden, dat ook ingeval een woning wordt verkocht voor een lagere waarde dan de marktwaarde, de WOZ-waarde de grondslag is waarover Schenkbelasting verschuldigd is.

Voorbeeld

De ouders verhuren een woning aan derden. De ouders willen de verhuurde woning gaan verkopen aan hun zoon voor € 300.000.

De WOZ-waarde bedraagt € 400.000.

De werkelijke waarde is € 500.000.

Rekening houdend met de huuropbrengsten van € 24.000 per jaar geldt een leegwaarderatio in 2022 van 78% van  400.000, dat is € 312.000.

Voorheen stelde de Belastingdienst dat de hoogte van de schenking € 200.000 was (het verschil tussen de markwaarde van € 500.000 minus de door zoon te betalen koopsom van € 300.000).

Door het hiervoor genoemde besluit wordt de hoogte van de schenking bepaald op basis van de WOZ-waarde, dat is € 312.000 na toepassing van de huidige leegwaarderatio. De schenking bedraagt € 12.000 (het verschil tussen de WOZ-waarde na toepassing van de leegwaarderatio van € 312.000 minus de betaalde koopsom door de zoon van € 300.000).

Op basis van de voorgestelde aanpassing van de leegwaarderatio (zie hieronder) zal de schenking van de verhuurde woning in 2023, € 100.000 bedragen (het verschil tussen de WOZ-waarde na toepassing van de nieuwe leegwaarderatio van € 400.000 minus de koopsom van de zoon van € 300.000).

Gunstiger

Als een woning tegen de werkelijke waarde wordt verkocht en de koopsom vervolgens (gedeeltelijk) wordt kwijtgescholden, geldt in beginsel dat de hoogte van het kwijtscheldingbedrag de hoogte van de schenking bepaalt. Schenken van een woning tegen een lagere waarde zal doorgaans gunstiger zijn dan het verkopen tegen de werkelijke waarde en het vervolgens kwijtschelden van de koopsom.